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LEI Nº 8.245, DE 18 DE
OUTUBRO DE 1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono
a seguinte lei:
TÍTULO I
Da Locação
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
SEÇÃO I
Da locação em geral
Art. 1º A locação
de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código
Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados
e dos Municípios, de suas autarquias e fundações
públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados,
assim considerados aqueles que prestam serviços regulares
a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2º Havendo mais de um
locador ou mais de um locatário, entende-se que são
solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações
coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.
Art. 3º O contrato de locação
pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia
conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o
cônjuge não estará obrigado a observar o prazo
excedente.
Art. 4º Durante o prazo estipulado
para a duração do contrato, não poderá
o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia,
poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo
a proporção prevista no art. 924 do Código
Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará
dispensado da multa se a devolução do imóvel
decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou
público, para prestar serviços em localidades diversas
daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito,
o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5º Seja qual for o fundamento
do término da locação, a ação
do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não
se aplica se a locação termina em decorrência
de desapropriação, com a missão do expropriante
na posse do imóvel.
Art. 6º O locatário
poderá denunciar a locação por prazo indeterminado
mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima
de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador
poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel
e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7º Nos casos de extinção
de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada
pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser
denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação,
salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário
ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada
em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser
exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção
do fideicomisso ou da averbação da extinção
do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância
na manutenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel
for alienado durante a locação, o adquirente poderá
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação,
salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato
contiver cláusula de vigência em caso de alienação
e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário
comprador e o promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel
e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia
deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do
registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após
esse prazo, a concordância na manutenção da
locação.
Art. 9º A locação
também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração
legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV - para a realização de reparações
urgentes determinadas pelo Poder Público, que não
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário
no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10. Morrendo o locador, a
locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário,
ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários
e as pessoas que viviam na dependência econômica do
de cujus, desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial,
o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12. Em casos de separação
de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução
da sociedade concubinária, a locação prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer
no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste
artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito
ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de
trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento
de qualquer das garantias previstas nesta lei.
Art. 13. A cessão da locação,
a sublocação e o empréstimo do imóvel,
total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e
escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples
demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado
por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das
hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de
trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
SEÇÃO II
Das sublocações
Art. 14. Aplicam-se às sublocações,
no que couber, as disposições relativas às
locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a
locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se
as sublocações, assegurado o direito de indenização
do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatário
responde subsidiariamente ao locador pela importância que
dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis
que se vencerem durante a lide.
SEÇÃO III
Do aluguel
Art. 17. É livre a convenção
do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira
e a sua vinculação à variação
cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais
serão observadas os critérios de reajustes previstos
na legislação específica.
Art. 18. É lícito
às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel,
bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo,
o locador ou locatário, após três anos de vigência
do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão
pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo
ao preço de mercado.
Art. 20. Salvo as hipóteses
do art. 42 e da locação para temporada, o locador
não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21. O aluguel da sublocação
não poderá exceder o da locação; nas
habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis
não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza
o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites
nele estabelecidos.
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. O locador é obrigado
a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado
de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico
do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino
do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à
locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com
expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias
por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária,
se houver, e de intermediações, nestas compreendidas
as despesas necessárias à aferição da
idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro
complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre
o imóvel, salvo disposição expressa em contrário
no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes
relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único.
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem
aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção
do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à
estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração
e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade
do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias
pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início
da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e
de incêndio, de telefonia, de intercomunicação,
de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de
uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é
obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação,
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou,
em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte
ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não
tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação,
no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este
incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados
no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas
por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel
sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança
de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação,
multa ou exigência de autoridade pública, ainda que
dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força,
luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu
mandatário, mediante combinação prévia
de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado
por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio
e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias
de condomínio se entendem as necessárias à
administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força
das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações
e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações
e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos
e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações
e equipamentos de uso comum destinados à prática de
esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores,
porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente
utilizado no custeio ou complementação das despesas
referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário
fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo
anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária
e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação
das mesmas.
§ 3º No edifício
constituído por unidades imobiliárias autônomas,
de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados
ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo,
desde que comprovadas.
Art. 24. Nos imóveis utilizados
como habitação coletiva multifamiliar, os locatários
ou sublocatários poderão depositar judicialmente o
aluguel e encargos se a construção for considerada
em condições precárias pelo Poder Público.
§ 1º O levantamento dos
depósitos somente será deferido com a comunicação,
pela autoridade pública, da regularização do
imóvel.
§ 2º Os locatários
ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão
desobrigados do aluguel durante a execução das obras
necessárias à regularização.
§ 3º Os depósitos
efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários
poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização
das obras ou serviços necessários à regularização
do imóvel.
Art. 25. Atribuída ao locatário
a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas
ordinárias de condomínio, o locador poderá
cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se
refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos,
a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo
se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Art. 26. Necessitando o imóvel
de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador,
o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez
dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel,
proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias,
poderá resilir o contrato.
SEÇÃO V
Do direito de preferência
Art. 27. No caso de venda, promessa
de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos
ou dação em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições
com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio
mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro
meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá
conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência
de ônus reais, bem como o local e horário em que pode
ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência
do locatário caducará se não manifestada, de
maneira inequívoca, sua aceitação integral
à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação
da proposta, pelo locatário, a posterior desistência
do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade
pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel
sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao
sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem
vários os sublocatários, a preferência caberá
a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes,
caberá a preferência ao locatário mais antigo,
e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienação
de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência
incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32. O direito de preferência
não alcança os casos de perda da propriedade ou venda
por decisão judicial, permuta, doação, integralização
de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33. O locatário preterido
no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante
as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas
do ato de transferência, haver para si o imóvel locado,
se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato
no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação
esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação
junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á
à vista de qualquer das vias do contrato de locação
desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34. Havendo condomínio
no imóvel, a preferência do condômino terá
prioridade sobre a do locatário.
SEÇÃO VI
Das benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição
contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas
pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de
retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias
não serão indenizáveis, podendo ser levantadas
pelo locatário, finda a locação, desde que
sua retirada não afete a estrutura e a substância do
imóvel.
SEÇÃO VII
Das garantias locatícias
Art. 37. No contrato de locação,
pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades
de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único.
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades
de garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução
poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução
em bens móveis deverá ser registrada em cartório
de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá
ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução
em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente
a três meses de aluguel, será depositada em caderneta
de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por
ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário
todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento
da soma respectiva.
§ 3º A caução
em títulos e ações deverá ser substituída,
no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou
liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo disposição
contratual em contrário, qualquer das garantias da locação
se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Art. 40. O locador poderá
exigir novo fiador ou a substituição da modalidade
de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou
insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos
os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência
sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo
indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do
imóvel.
Art. 41. O seguro de fiança
locatícia abrangerá a totalidade das obrigações
do locatário.
Art. 42. Não estando a locação
garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá
exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até
o sexto dia útil do mês vincendo.
SEÇÃO VIII/
Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contravenção
penal, punível com prisão simples de cinco dias a
seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último
aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação
ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel
e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação,
mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese
do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44. Constitui crime de ação
pública, punível com detenção de três
meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação
de serviços à comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador,
nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer
recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após
a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de
usá-lo para o fim declarado ou, usando-o , não o fizer
pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário
comprador ou promissário cessionário, nos casos do
inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art.
52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação
do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no §
2º do art. 65.
Parágrafo único.
Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo,
poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio,
multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo
de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado
ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado
o imóvel.
SEÇÃO IX
Das nulidades
Art. 45. São nulas de pleno
direito as cláusulas do contrato de locação
que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as
que proíbam a prorrogação prevista no art.
47, ou que afastem o direito à renovação, na
hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações
pecuniárias para tanto.
CAPÍTULO II
Das Disposições Especiais
SEÇÃO I
Da locação residencial
Art. 46. Nas locações
ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses,
a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado,
se o locatário continuar na posse do imóvel alugado
por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas
as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação,
o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido
o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente
ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente,
por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato
de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário
relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge
ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente
que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro,
de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação
licenciada ou para a realização de obras aprovadas
pelo Poder Público, que aumentem a área construída,
em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for
destinado a exploração de hotel ou pensão,
em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar
cinco anos.
§ 1º Na hipótese
do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada,
se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver
ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado
nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio,
já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada,
residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante
deverá comprovar ser proprietário, promissário
comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel
e título registrado junto à matrícula do mesmo.
SEÇÃO II
Das locação para temporada
Art. 48. Considera-se locação
para temporada aquela destinada à residência temporária
do locatário, para prática de lazer, realização
de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel,
e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo,
e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja
ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação
envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente,
a descrição dos móveis e utensílios
que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá
receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis
e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia
previstas no art. 37 para atender as demais obrigações
do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado,
se o locatário permanecer no imóvel sem oposição
do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada
a locação por tempo indeterminado, não mais
sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação,
o locador somente poderá denunciar o contrato após
trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art.
47.
SEÇÃO III
Da locação não residencial
Art. 51. Nas locações
de imóveis destinados ao comércio, o locatário
terá direito a renovação do contrato, por igual
prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com
prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio,
no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três
anos.
§ 1º O direito assegurado
neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários
ou sucessores da locação; no caso de sublocação
total do imóvel, o direito a renovação somente
poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato
autorizar que o locatário utilize o imóvel para as
atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe
a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação
poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade
comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente
fica sub-rogado no direito a renovação, desde que
continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação
do contrato estende-se às locações celebradas
por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente
constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos
neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação
decai aquele que não propuser a ação no interregno
de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do
contrato em vigor.
Art. 52. O locador não estará
obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver
que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical
transformação; ou para fazer modificações
de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio
ou para transferência de fundo de comércio existente
há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o
locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese
do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado
ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação
também envolvia o fundo de comércio, com as instalações
e pertences.
§ 2º Nas locações
de espaço em shopping centers, o locador não poderá
recusar a renovação do contrato com fundamento no
inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário
terá direito a indenização para ressarcimento
dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar
com mudança, perda do lugar e desvalorização
do fundo de comércio, se a renovação não
ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições,
ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel,
não der o destino alegado ou não iniciar as obras
determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender
realizar.
Art. 53. Nas locações
de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias
oficiais, asilos, bem como de estabelecimento de saúde e
de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,
o contrato somente poderá ser rescindido:
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido
na posse, com título registrado, que haja quitado o preço
da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo
proprietário, pedir o imóvel para demolição,
edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar
em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área
útil.
Art. 54. Nas relações
entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão
as condições livremente pactuadas nos contratos de
locação respectivos e as disposições
procedimentais previstas nesta lei.
§ 1º O empreendedor não
poderá cobrar do locatário em shopping center:
a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo
único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos,
que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data
do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser
previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou
força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário,
a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação
das mesmas.
Art. 55. Considera-se locação
não residencial quando o locatário for pessoa jurídica
e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores,
sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de locação
não residencial, o contrato por prazo determinado cessa,
de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição
do locador, presumir-se-á prorrogada a locação
nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação
por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
TÍTULO II
Dos Procedimentos
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 58. Ressalvados os casos previstos
no parágrafo único do art. 1º, nas ações
de despejo, consignação em pagamento de aluguel e
acessório da locação, revisionais de aluguel
e renovatórias de locação, observar-se-á
o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não
se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações
o foro do lugar da situação do imóvel, salvo
se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel,
ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários
vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação,
intimação ou notificação far-se-á
mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se
de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante
telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário,
pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão
efeito somente devolutivo.
CAPÍTULO II
Das Ações de Despejo
Art. 59. Com as modificações
constantes deste capítulo, as ações de despejo
terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á
liminar para desocupação em quinze dias, independentemente
da audiência da parte contrária e desde que prestada
a caução no valor equivalente a três meses de
aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso
I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas,
no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses
para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da
rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada
em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada,
tendo sido proposta a ação de despejo em até
trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo
na locação, de acordo com o referido no inciso I do
art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas
por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel,
extinta a locação, celebrada com o locatário.
§ 2º Qualquer que seja
o fundamento da ação dar-se-á ciência
do pedido aos sublocatários, que poderão intervir
no processo como assistentes.
Art. 60. Nas ações
de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art.
47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá
ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou
do compromisso registrado.
Art. 61 Nas ações
fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do
art. 47, se o locatário, no prazo da contestação,
manifestar sua concordância com a desocupação
do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo
de seis meses para a desocupação, contados da citação,
impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à
causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado,
o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário,
será expedido mandado de despejo.
Art. 62. Nas ações
de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão
da locação poderá ser cumulado com o de cobrança
dos aluguéis e acessórios da locação,
devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado
do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da
locação requerendo, no prazo da contestação,
autorização para o pagamento do débito atualizado,
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial,
incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação
que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados
em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não
constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial
até quinze dias após a intimação do
deferimento, se o locador alegar que a oferta não é
integral, justificando a diferença, o locatário poderá
complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da
ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, pedido de
rescisão prosseguirá pela diferença, podendo
o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença
deverão ser depositados à disposição
do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador
levantá-los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão
da locação e cobrança dos aluguéis,
a execução desta pode ter início antes da desocupação
do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único.
Não se admitirá a emenda da mora se o locatário
já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze
meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Art. 63. Julgada procedente a ação
de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação
voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:
§ 1º O prazo será
de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira
instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II
e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento
de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado
o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano,
o juiz disporá de modo que a desocupação coincida
com o período de férias escolares.
§ 3° Tratando-se de hospitais,
repartições públicas, unidades sanitárias
oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo
for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9° ou no inciso
II do
Art. 53, o prazo será de
um ano, exceto nos casos em que entre a citação e
a sentença de primeira instância houver decorrido mais
de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 4° A sentença
que decretar o despejo fixará o valor da caução
para o caso de ser executada provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas hipóteses
das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art.
9°, a execução provisória do despejo dependerá
de caução não inferior a doze meses e nem superior
a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito
da caução.
§ 1° A caução
poderá ser real ou fidejussória e será prestada
nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma
da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente
o despejo, o valor da caução reverterá em favor
do réu, como indenização mínima das
perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria,
a diferença pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo assinado
para a desocupação, contado da data da notificação,
será efetuado o despejo, se necessário com emprego
de força, inclusive arrombamento.
§ 1° Os móveis
e utensílios serão entregues à guarda de depositário,
se não os quiser retirar o despejado.
§ 2° O despejo não
poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte
ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão
de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66. Quando o imóvel
for abandonado após ajuizada a ação, o locador
poderá imitir-se na posse do imóvel.
CAPÍTULO III
Da Ação de Consignação de Aluguel e
Acessórios da Locação
Art. 67. Na ação
que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios
da locação mediante consignação, será
observado o seguinte:
I - a petição inicial,
além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código
de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis
e acessórios da locação com indicação
dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor
será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar
o depósito judicial da importância indicada na petição
inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações
que vencerem durante a tramitação do feito e até
ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo
o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou
se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá
o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando
o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte
por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação
do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no
lugar do pagamento;
d} não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar,
o réu poderá, em reconvenção, pedir
o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória
ou da diferença do depósito inicial, na hipótese
de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial,
no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento
da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor
da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas
as obrigações, elidindo a rescisão da locação,
mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas
e honorários advocatícios de vinte por cento sobre
o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação
dos pedidos de rescisão da locação e cobrança
dos valores objeto da consignatória, a execução
desta somente poderá ter início após obtida
a desocupação do imóvel, caso ambos tenham
sido acolhidos.
Parágrafo único.
O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias
depositadas sobre as quais não penda controvérsia.
CAPÍTULO IV
Da Ação Revisional de Aluguel
Art. 68. Na ação
revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo,
observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos
exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil,
a petição inicial deverá indicar o valor do
aluguel cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e
julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos
pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório,
não excedente a oitenta por cento do pedido, que será
devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até
a audiência, o réu poderá pedir seja revisto
o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento,
apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido,
o juiz tentará a conciliação e, não
sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização
de perícia, se necessária, designando, desde logo,
audiência em continuação.
§ 1° Não caberá
ação revisional na pendência de prazo para desocupação
do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando
tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2° No curso da ação
de revisão, o aluguel provisório será reajustado
na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel fixado na sentença
retroage à citação, e as diferenças
devidas durante a ação de revisão, descontados
os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas
corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado
da decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1° Se pedido pelo locador,
ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade
de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel.
§ 2° A execução
das diferenças será feita nos autos da ação
de revisão.
Art. 70. Na ação
de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo
de desocupação, que será executado mediante
expedição de mandado de despejo.
CAPÍTULO V
Da Ação Renovatória
Art. 71. Além dos demais
requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil,
a petição inicial da ação renovatória
deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos
requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram
sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições
oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato
a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação
do nome ou denominação completa, número de
sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda
e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural,
a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número
da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde
logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na
renovação aceita os encargos da fiança, autorizado
por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor,
em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único.
Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel
ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador,
como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação
originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que
admita renovar a sublocação; na primeira hipótese,
procedente a ação, o proprietário ficará
diretamente obrigado à renovação.
Art. 72. A contestação
do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor
os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor
locativo real do imóvel na época da renovação,
excluída a valorização trazida por aquele ao
ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em
condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação
(incisos I e II do art. 52).
§ 1° No caso do inciso
II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições
de locação que repute compatíveis com o valor
locativo real e atual do imóvel.
§ 2° No caso do inciso
III, o locador deverá juntar prova documental da proposta
do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara
indicação do ramo a ser explorado, que não
poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese,
o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida.
§ 3° No caso do inciso
I do art. 52, a contestação deverá trazer prova
da determinação do Poder Público ou relatório
pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização
que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente
habilitado.
§ 4° Na contestação,
o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação
de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro
mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente
a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos
hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5° Se pedido pelo locador,
ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade
de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel.
Art. 73. Renovada a locação,
as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas
nos próprios autos da ação e pagas de uma só
vez.
Art. 74. Não sendo renovada
a locação, o juiz fixará o prazo de até
seis meses após o trânsito em julgado da sentença
para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75. Na hipótese do
inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo
a indenização devida ao locatário em conseqüência
da não prorrogação da locação,
solidariamente devida pelo locador e o proponente.
TÍTULO III
Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 76. Não se aplicam
as disposições desta lei aos processos em curso.
Art. 77. Todas as locações
residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência
desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado,
ao término do prazo ajustado no contrato.
Art. 78. As locações
residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência
desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo
indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido
o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único.
Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável
do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia
somente poderá ser exercitada após vinte e quatro
meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses
anteriores à data da vigência desta lei.
Art. 79. No que for omissa esta
lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código
de Processo Civil.
Art. 80. Para os fins do inciso
I do art. 98 da Constituição Federal, as ações
de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis
de menor complexidade.
Art. 81. O inciso II do art. 167
e o art. 169 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam
a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 167. ..............................................................
II - ...................................................................
16) do contrato de locação,
para os fins de exercício de direito de preferência."
"Art. 169. ..............................................................
........................................................................
III - o registro previsto no n°
3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista
no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no
cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante
apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado
pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência
entre o nome de um dos proprietários e o locador."
Art. 82. O art. 3° da Lei n°
8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido
do seguinte inciso VII:
"Art. 3° .................................................................
........................................................................
VII - por obrigação
decorrente de fiança concedida em contrato de locação."
Art. 83. Ao art. 24 da Lei n°
4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte §
4°:
"Art. 24. ................................................................
........................................................................
§ 4° Nas decisões
da assembléia que envolvam despesas ordinárias do
condomínio, o locatário poderá votar, caso
o condômino locador a ela não compareça."
Art. 84. Reputam-se válidos
os registros dos contratos de locação de imóveis,
realizados até a data da vigência desta lei.
Art. 85. Nas locações
residenciais, é livre a convenção do aluguel
quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento,
vedada a vinculação à variação
do salário mínimo, variação cambial
e moeda estrangeira:
I dos imóveis novos, com
habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso
anterior, em relação aos contratos celebrados, após
cinco anos de entrada em vigor desta lei.
Art. 86. O art. 8° da Lei n°
4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 8° O sistema financeiro
da habitação, destinado a facilitar e promover a construção
e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente
pelas classes de menor renda da população, será
integrado."
Art. 87. (Vetado).
Art. 88. (Vetado).
Art. 89. Esta lei entrará
em vigor sessenta dias após a sua publicação.
Art. 90. Revogam-se as disposições
em contrário, especialmente:
I - o Decreto n° 24.150, de
20 de abril de 1934;
II - a Lei n° 6.239, de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei n° 6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a Lei n° 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei n° 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei n° 7.538, de 24 de setembro de 1986;
VII - a Lei n° 7.612, de 9 de julho de 1987; e
VIII - a Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
Brasília, 18 de outubro
de 1991
170° da Independência e 103° da República.
FERNANDO COLLOR
Jarbas Passarinho
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